Как проверить надежность застройщика

Привычку определять «на глаз» честность компаний, которым доверяешь кровные, пора искоренять.
Заманчивая новостройка на рекламном буклете вполне может оказаться очередной строительной аферой. Риски инвесторов, приобретающих виртуальные метры в доме, который существует только в проекте, очень велики, в связи с чем «полезные советы» на тему «Как уберечься от махинаций при покупке жилья» пользуются небывалой популярностью. Насколько реально проверить надежность и честность строительной компании, интернет-газета «СЕЙЧАС» выясняла у экспертов.
Еще не утихли страсти по «Элита-центру», как появились очередные пострадавшие. На этот раз жертвами строительной аферы стали жители Вишневого. 72 семьи вложили в проект строительства более $2 млн., но за четыре года на месте высотки построили лишь три этажа. Обманутые семьи обратились в суд Киево-Святошинского района, а прокуратура возбудила уголовное дело в отношении застройщика.

Надежность без гарантий

Несложный перечень рекомендаций потенциальным покупателям жилья на первичном рынке обычно сводится к напоминанию о том, что:
- дело нужно иметь только с оригиналами, а не копиями документов;
- не экономить на налогах, указывая заниженную стоимость сделки;
- все бумаги заверять у нотариуса;
- обращаться в солидные риелторские агентства.
Однако на практике оказывается, что ни тщательное изучение документов, ни обращение к профессионалам 100%-х гарантий не дают.
Что толку, что инвестор с умным видом примется изучать документы? Наверняка среди потенциальных покупателей найдутся те, кто может разобраться в целом ворохе документации, но подавляющее большинство частных инвесторов способны максимум на то, чтобы отличить копию документа от оригинала. Да и поднять баланс компании вам никто не даст, так что, скорее всего, надежность строительной компании придется по извечной славянской привычке определять «на глаз».

Инвестор может не получить свою квартиру по совершенно объективным причинам

«Надежных застройщиков в Киеве немного. В первую очередь это «Киевгорстрой» и «Житлоинвест». Правда, качество этого жилья оставляет желать лучшего, зато строительные аферы полностью исключены. Кроме того, понимая, какие процессы происходят внутри компаний, к надежным следует отнести ТММ и «Познякижилстрой», - считает директор ТММ Павел Числовский.
Однако, по мнению Владимира Винокура, директора центра недвижимости «Мегокон-В», даже такая абсолютная надежность застройщика не дает гарантий того, что инвестор получит свою квартиру. «Действительно, в Киеве есть компании, вероятность аферы в которых вообще практически исключена. Однако от рисков все же не застрахован никто. Для начала нужно четко определиться с понятиями. Многие полагают, что если инвестор не может получить свою квартиру, то он по определению имеет дело с аферистами. Это не так. Афера – это заранее задуманное и подготовленное мошенничество, как это случилось с «Элита-центром». А инвестор может не получить свою квартиру по совершенно объективным причинам. Например, организация начала строить дом, не имея достаточно своих оборотных денег для окончания строительства. Они начали собирать деньги у инвесторов, но инвесторы по каким-либо причинам вкладывали деньги не слишком активно. И это привело к тому, что компании хватило собранных средств не на весь дом, а, например, на первые пять этажей», - рассказал эксперт интернет-газете «СЕЙЧАС».

Риелтор ни при чем

Частные инвесторы, стремясь получить хоть какие-то гарантии и воспользовавшись «ценными советами», обращаются к риелторам. Однако громкие скандалы с жилищно-строительными аферами показали, что эти специалисты по недвижимости, осуществляя посредничество при операциях, не дают совершенно никаких гарантий желающим уберечься от строительных афер. Причем нет никакой разницы в том, обратился клиент в «солидное агентство» или к случайному брокеру, расклеивающему объявления на столбах. Результат один и тот же: никто не собирается гарантировать возврат потерянных денег, например, своим имуществом. Разница, пожалуй, заключается лишь в том, что одни готовы в этом честно признаться, а другие продолжают кормить потенциальных клиентов небылицами.
«Я даю консультации по рынку недвижимости, это моя работа. Но когда ко мне обращаются клиенты с просьбой дать консультацию по первичному рынку жилья, я этого не делаю», - говорит Винокур. Специалист отмечает, что он старается быть честным перед собой и своими клиентами: люди могут заплатить деньги, потратить свое время, но взамен не получить ничего! «Ведь результат может быть непредсказуем, особенно в нынешних условиях. Сегодня спрос на первичном рынке упал, ряд компаний попали в сложную ситуацию, в связи с чем многие потенциальные новостройки могут превратиться в долгострои», - считает Винокур.

Страхи страхования

Нередко участники рынка дают еще один «ценный совет» – застраховать сделку. При этом за скобками остается ответ на вопрос: какая гарантия того, что страховая компания выплатит страховку? Никакой! – уверены специалисты. По данным Ассоциации страхователей Украины, официальный средний уровень выплат страховыми компаниями в прошлом году составил 18%, реальный и того ниже – около 10%. К тому же есть виды страхования, где уровни выплат еще более впечатляющие – страхование пассажиров на транспорте (уровень выплат 2%), автогражданка (до 8%), некоторые компании и вовсе умудряются работать с уровнем выплат 0,2%.
«При существующем подходе страховых компаний к исполнению своих страховых обязательств и к составлению договоров с массой юридических крючков, к «головной боли», которую частные инвесторы имеют с застройщиками, они получат «зубную боль» от общения со страховыми компаниями. Во-первых, это приведет к существенному увеличению затрат (порядка 5% от стоимости квартиры), а во-вторых, можно с уверенностью говорить, что толку от этого не будет никакого! Учитывая, что страхование финансовых рисков является тонкой штукой, а инвесторы вряд ли имеют представление о том, как избегать всевозможных ловушек, страховщики найдут даже не одну, а десятки причин, чтобы откреститься от выплат. Обманут, разденут и пустят по миру!» - заявил интернет-газете «СЕЙЧАС» генеральный директор АСУ Леонид Хорин.

Что делать?

Сообщения о грядущем обвале цен на рынке жилья привел к тому, что люди перестали покупать и движение на рынке практически остановилось. Если прибавить сюда экономический кризис и нехватку собственных средств застройщиков, становится понятно, что и без того высокие риски потенциального инвестора вырастают еще больше. «Правило номер один для инвестора заключается в следующем: ни при каких условиях не покупать квартиру у компании, которая строит один дом, даже если условия более чем заманчивые», - советует Числовский.
Специалисты предлагают иметь дело с компаниями, имеющими большой финансовый потенциал. А вот для того, чтобы определить этот потенциал самостоятельно, следует выяснить:
- сколько лет существует фирма (оптимальный срок - не менее 10 лет);
- сколько объектов за это время построено (хорошие объемы строительства предполагают сдачу не менее 5-6 объектов за 10 лет);
- сколько объектов находится в процессе строительства и как идет процесс (не менее 3-4 объектов одновременно).
Кроме того, на рынке недвижимости, как и на других рынках, прекрасно работает пресловутое «сарафанное радио». И тому, кто собрался совершить столь рискованную и дорогостоящую покупку, нелишне поинтересоваться аналогичным опытом друзей и знакомых. Ведь, как признаются «надежные застройщики», треть их нынешних покупателей привели в компанию бывшие клиенты.


интернет-газета «СЕЙЧАС»
23.07.2008
автор:Наталья МИЧКОВСКАЯ
http://times.liga.net/articles/gs013689.html